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楼市或将年底小幅回暖

发布者:admin 日期:2014-10-30 点击次:1049

     10月28日下午,第十二届中国财经风云榜暨第五届地产金融创新峰会在北京召开。本次论坛主题为“大并购时代启航”,著名经济学家李稻葵、住建部政策研究中心主任秦虹、华远地产董事长任志强、首创集团董事长刘晓光等经济学领域精英、地产行业一线大腕齐聚一堂,就地产新经济时代的话题展开深度思考与交流。

    会上华远董事长任志强作了退休前的最后一次主题演讲,他认为,“我们需要讨论的就是,我们的中央政府到底在做些什么?9月份我们出现了问题是,大家说政府在救市,我个人认为它不是在救市,而是在回归,是它把市场搞成这样的。利率或者是限购、限贷不是你出的,邓小平时代没有这些东西,你们非要在邓小平时代自由市场化,或者建立一些框架情况下,现在就取消了,三中全会又提出希望它市场化。在市场化过程中,就要把非市场化的因素取消掉?你们以为救房地产,它就是救它自己,这就是李稻葵教授刚才给大家讲的一番道理,就告诉你中国宏观经济不是为了救房地产,是为了让我们的宏观经济变得更加平稳过渡。”以下是他的演讲实录:
    任志强:主题是“大并购时代启航”,中国最大的问题就是谁来决定什么时代?我个人觉得中央政府在决定让你成为什么时代,你就是什么时代。是并购时代也好,是房地产时代也好,金融时代也好,完全取决于中央采取什么样的相关政策。大家开始把投房子的钱投到金融上去了,我个人认为中央政府早就应该打开金融的通道,让更多的人通过金融手段去分享房地产在改革中或城镇化发展中获取的红利,而不应该让所有人都把现金投到购买实物房子里面去,造成了钱少的人买不起房子,钱多的人买好多房子,最后贫富差距越来越大。如果早就有这个金融手段,那么钱不够买房子的人但是他可以用钱去买那些和房地产相关的金融产品,而从中获利,可能我们更多的人不用天天看房子,只要天天看基金,从网上就可以操作了,那么现在的贫富差距可能也没有那么大了。
    是谁造成这样的结果呢?就是中央政府。刚才我用的题目叫“可能不再下滑了”,李教授讲讲宏观经济有这样好,那样好,也可能7%、8%,我们前几天讨论的时候有人提出一个很形象的逻辑,中国经济是插着吊瓶的经济,在医院看很多人在打吊瓶。昨天晚上跟人聊到,一个人正常体温是36度,但是外界情况发生变化,比如有春夏秋冬,人们根据36度的恒温体温决定穿什么衣服。只有中国经济不是,中国经济是决定经济是吊瓶里打什么药。如果经济上去了,就打减压的药,让温度降到34度、33度。如果经济下来了,就给你打增压的药让你体温达到37度、38度,发烧,是这样的结果形成现在可以看到的情况。什么情况呢?就是大家都在猜中央在干吗?我们李教授也会猜,说明天是不是降息了,后天是不是降准了,大后天是不是降这儿,降那儿了。或者提出一些好的建议,中央经济下去了我们就弄高一点,上去了我们就弄低一点。这么多年几乎都是这样一种状态下。
    中国经济最自由发展的阶段实际上是改革初期的前十年或者十多年,尤其邓小平南巡讲话以后,92年以后。我们取消了一些对左派、右派阶级斗争等等的争论,只强调了一个发展经济,那时候没有什么招数,抓住耗子就是好猫,也没有调控措施,于是就呼呼往上走,非常简单。
突然往上了以后,有人觉得应该这样,应该那样,往吊瓶里面打各种各样的药,这种药有些是专家意见,还有经济学家意见,还有官员意见,各种不同意见打的不同的药。我们的房地产也同样,所以我们过去说房地产是一个夜壶,当不需要的时候就踢到床底下,需要的时候就拿出来,这两天发现宏观经济不行了,又把你拿出来了。李教授举了一个数据,如果16%以上的增长,如果保持20%的增长,可能差0.6个点,而不是0.3个点。为什么去年19.8%,今年降到12点几,原因在于我们的政策决定的。
    当宏观政策不断决定这样那样的时候,有的人想说市场的力量大于宏观政策力量,有时候是。当我们中央政府出台了一些非市场化的因素的时候,确实导致了我们许多人用市场力量超越了政府的限定条件。比如说一个人只能买两套房子,如果说让买两套房子,那就离婚了,离婚把政府治了。北京市又出了一个政策,要交够五年的社保才能有买房资格。昨天我在国税局,我们现在有大量的,北京有20万人交多少个人所得税呢?1.6元钱。为什么要交1.6毛钱的所得税呢?就是要获得一个我五年连续缴纳的个人所得税的购房资格。你们都想象不到吧,就是100块钱以下的个人所得税,交纳者将近20万人,干吗呢?就是为了获取在北京购房的资格。
    当然有的认不是,我们不能说交这个钱少的都是为了这个,可能里面有2万、3万、5万,但是起码有一部分人利用这个办法故意交那么一点点,或者很少的钱,个人所得税获取这个资格。换句话说,就是我们中央政府老想让你这样吧,你那样吧,就是瓶子里打药,最后市场不按照他说的。就出现一个问题,下滑这个题目是会议给我的题目,说下滑了怎么办?我们就想了一个问题。当我们宏观经济处于下滑的时候,政府会不会甘心让它下滑?如果我们的中央政府不甘心让它下滑,就会采取各种各样的措施让它不下滑。我们中央政府有没有这种能力?有。我们中央政府有比世界上发达国家更充足的手段和能力。比如说欧洲,现在欧洲的存款利率是负的,美国是零。美国是准备调,还没有调起来,日本也同样,都是低的。
我们很清楚,我们还有三点几,李教授说大家很幸福,3时代,可以拿很高的存款利率。说明中国的政府完全有能力运用金融各种各样的手段,让经济不滑下去。我们的余地大得多,我们还有三点几的存款利率,欧洲这几个月是负的,那就是很清楚,他们是逼着所有人不要把钱放到银行吃利息,而是要用于实体经济中,促进消费,把钱花了。我们不是,我们还是希望你们把钱存到我这儿了,于是我们有了淘宝,淘宝变成4点几,还有利息资金,在座很多基金,我们用更高的金融杠杆,就是利率来,你把钱给我,我去干别的,说明什么?说明中央政府完全有各种各样的手段让经济不下滑。如果我们的民间都能有这么多的手段让大家坐在那儿可以获得存款的收益,说明实体经济还有其他一些余地。
    倒过来我们需要讨论的就是,我们的中央政府到底在做些什么?9月份我们出现了问题是,大家说政府在救市,我个人认为它不是在救市,而是在回归,是它把市场搞成这样的。利率或者是限购、限贷不是你出的,邓小平时代没有这些东西,你们非要在邓小平时代自由市场化,或者建立一些框架情况下,现在就取消了,三中全会又提出希望它市场化。在市场化过程中,就要把非市场化的因素取消掉?你们以为救房地产,它就是救它自己,这就是李稻葵教授刚才给大家讲的一番道理,就告诉你中国宏观经济不是为了救房地产,是为了让我们的宏观经济变得更加平稳过渡。
就房地产来说这种情况是不是会继续下滑呢?个人觉得不会计划下滑,前提条件是已经出台的政策用好、到位。如果已经出台的政策不用好或者不到位就没准了,就是当政策没有像我们公布的条款那样实施或者落实,那就很难判断在这种政策下出现什么。
    今年的常态是什么,政策的经济周期越来越短,而不是越来越长。我们最复杂的时候房地产政策一年出四种,但是宏观经济政策或者货币政策出了多少,今年宏观政策涉及到货币政策出了多少东西?两次降准,然后就是救济性银行贷款,机动性银行贷款,一万亿的棚改钱,还有调整利率和限购等等,这些都和房地产有关,和宏观经济有关。然后我们又可以看到最近更加充分的金融市场改革,中票越来越活跃了,中票数据不断扩大。上市公司企业特别是地产公司企业债可以继续发了。再融资问题开口子了,如果我们不动产个人贷款证券化能够实现,这个问题是2007年的时候开始跟银行讨论,央行通过完了以后上报,2008年在年初政府工作报告上,温家宝明确提交全国人民代表大会,开始实施到现在有140亿的两支,银行间的证券化没有铺开,如果证券化铺开可能有十万亿,可能有几十万亿。
    还有确定13到14亿的GDP水平,中国现在只是相当于GDP的10%几,如果相当于美国这种水平的话,就意味着我们最少有40万亿的个人住房贷款证券化。在现在基础再翻3倍以上。住房个人贷款证券化起到作用,就是李教授刚才讲的,人们可以通过金融手段获取更高的分红和收益。
人民币外债英国今年发行的只有3点几的利率,比我们存款还低。为什么要到那儿去发?可是不能给国内0.7倍的个人贷款利率呢?连平说,我们的银行要亏,可能到8.5才不亏,银行背了一个巨大的包袱,是我们的劳动成本太高了。再从前十名世界最盈利的行业中看,中国四大银行排在前十名的,而这前十名的中国银行(601988,股吧)里最高的49点几的利用率,最高的30点几的利用率,我们再看看其他国家的公司最好的20%几,最差的只有6点几进入前十名,即使是石油和制造业,也只有10左右的平均利率,比银行差好几倍,就是政府和政策在不断保护银行,银行却不肯向老百姓施舍,不让老百姓占便宜。0.7倍的利率下滑了,从4月份,刘行长代表央行去谈,6月份文件我们还没看到文件执行。他们老说亏,那好。要把它证券化了,那么欧洲、美国、日本的钱是不是都可以买3点几、4点几,再高一点现在6点几、5点几的钱呢?
    证券化完全可以解放出来银行巨大的钱,中国经济不是8,而是9,或者10呢?中国政府让我们的经济变成了现在这种情况,也同样如果我们用更开放或者更改革的办法,中国政府同样有办法让中国经济变成另外一种情况。所以我说如果这些政策能够全部落实,那么房地产可能就不再下滑了。下滑大概两种指标,一种指标是投资增速下滑。我们可以看到投资还是在增长的,只是增长速度从19.8%变成了上个月的12点几,年初我估计今年应该到10,就是进入个位数左右。9月份以后这个情况可能发生变化了,如果新的政策执行得好,能落实得快,也可能下个月的投资不是继续下滑而是开始回升或者上涨。
    投资类指标还有负的,我们新开工是负的,土地是负的。这两个是无法保证投资继续增长的,为什么增长?因为价格变化。这个是和我们的GDP密切相关的,因为GDP是看增加值决定的。另外一些因素是和GDP无关的,比如说我们的销售,不管我们投资完成了多少,库存多少,卖不出去也和GDP无关,只要完成了投资就行了,而这一部分指标在9月份最明显的是8月份销售面积负的8.9,9月份没有任何变化,也是负的,至少从8月到9月是持平的,去年9月是上升的。如果去年9月是上升的,没有出现金9,但是也没有出现9月份的继续下滑,这对市场来说应该是一个非常好的消息。因为它在没有政策条件出台情况下出现一种销售平稳。
    9月份30日出台的变化,我就一直想不通中央政府为什么老戏弄老百姓?它每次不是周六、周日就是十一放假才给你出台政策,早几天不行吗?30日出台的政策在十一或者十一以后发生了一些作用,产生一些影响。我们可以明显看到主要大城市里头二手房交易是首先开始回暖的,因为进行二手房交易很多都是改善性,它们被限购、限贷限制了,贷款结构改了以后就是认贷不认房,购买第二套房子的时候用的是首套房的30%的首付款,有能力买,否则要付60%就没有能力买。释放出来了一批,同样东部沿海地区的信号也表明,销售开始回升了,尽管回升的幅度不大。
倒过来我们看看9月份情况是什么?9月份是东部地区下降了15%,中部地区和西部地区是正的,是增长的。虽然增长很低,只有1点几和2点几,但是增长很低,可是是增长的。如果新的政策让东部地区开始回升,从负的15%到负的10%,这种情况导致中部和西部不下降情况下整体开始出现回升。只要政策能够落实,特别贷款能够到位落实,今年可能8.9就是最低点,随后到年底可能开始出现略有回升的状态。
是不是有的企业说,我怎么没有见好呢?别忘了大势不管好不好,你的产品是最终决定的,你的产品价格性能比是决定你的产品是不是畅销的。如果我们按照负的10%计算,就是再下一点,到年底大概还有12亿左右的销售面积,你才干多少面积,为什么你的楼盘卖不动呢?说明你的产品可能不对路。所以在即使形势开始回转的时候,产品也决定你适合不适合市场,也许你还是变成库存,而不是畅销货。不能单从某一个项目或者某一个城市,某一个局部来看,要从整体来看。
我们认为从新的政策落实情况看,落实的不好可能是一个底部延长线,但是再向下的可能性不太大了。如果落实得好,就出现了李教授刚才说的U型,逐渐开始回升的一种状态。这种回升状态非常缓慢,不是迅速的U回去,因为还有5亿7千万平米的大量库存,消化库存至少有9到10个月左右的时间。
如果新开工不增长或者严重的负增长,持续到明年9月份的时候,这个局面可能发生逆转和变化,才可能出现继续比较好的回升的一种条件。如果大家看到形势好了,钱也有了,融资条件也有了,迅速扩大投资和扩大生产,那就不一定出现明年9月份以后持续回升的一个局面。因为供求关系始终在决定着市场。即使出现了,一大部分人把资金转入到金融而不是转入到房地产,但无论如何房地产的实际需求和每年我们只能提供700到800万套的住房之间还是有巨大差距的。
美国在正常市场是800万到880万套的市场消费,按照3亿人口1亿个家庭计算,占的比例是非常高的,而中国仅在城市大约就超过了它的3倍,我们6亿多人口,他们3亿多人口,1倍的人口数量,家庭数量可能就是2倍到3倍的数量。
我们现在如果说商品房只有700到800万套,这个销售量占比例只有2%和3%,如果我们100个家庭里头美国是17%,我们只有2%和3%,大概有7倍到8倍的差距,所以尽管相当一部分人把它转移到金融资产上去,住房和需求仍然没有因此而发生巨大的变化,这个基础还在。虽然我们从人口学上,从其他方面讲都有很多很多放缓的地方,但是城镇化速度仍然在加速,而不是减慢,住房需求仍然是巨大的。从全世界情况看,上世纪60年代的时候,住在城市的人不到10亿,但是现在住在城市人口超过40亿人口。如果全世界所有城市都在高速发展,中国也不可避免逃离这个过程。所以我们仍然处于人口急剧向城市集中发展的年代,特别在50%到70%城镇化率的发展过程中。
60年的时候全世界只有4个城市超过一千万人口,现在有28个城市,其中亚洲有16个城市,中国有6个城市超过一千万,这样发展速度在未来20年中,中国千万级以上人口城市还会继续增长,也许仅中国就可以超过16个,全世界的这种发展趋势是中国无法脱离的一种背景。那么房地产在国民财富分配中的比例,不管在任何一个发达国家也好,还是在发展中国家也好,都经历了一个逐步扩大的过程。中国也不可豁免。
从全世界发展经历看,尽管未来可能房地产市场仍然有波动,但是总体而言维持在一个相对稳定的11到12亿左右的供应水平可能10到15年左右时间,现有的基础从翻一倍,满足70%的城镇化率的水平,这可能是一个大的格局,不管大并购时代,还是小并购时代,我们都得看看中央采取什么样的金融政策。
自从十八大以后,“党管经济”的这篇文章告诉我们,你得关注党在说什么,共产党领导下会要求我们或者向左或者向右,经济或者上涨,或者下降,如果不重视GDP就会放缓,如果他们重视,GDP对经济结构调整的影响就会采取相应的货币政策或者财政政策。我们如果能够正确把握住经济运行的规律和政策相冲突之间的规律,我想我们就不会误判经济的前端形势,也能在市场上取得较好的业绩,谢谢。
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